房贷与摊销计算器
估算固定利率房贷的每月本金与利息、总利息、还清时间与完整摊销明细，支持额外还款。全部在浏览器本地运行。
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100% 直接冲抵本金
贷款金额: ¥400,000
计算结果
每月本息月供
¥2,661
本金与利息，不含税费与保险
总利息
¥558,036
贷款总成本
¥958,036
还清时间
30.0 年
计划期限，无额外还款
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随时间变化的摊销
逐年明细
| 年份 | 还款额 | 本金 | 利息 | 余额 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ¥31,935 | ¥4,063 | ¥27,871 | ¥395,937 |
| 2 | ¥31,935 | ¥4,357 | ¥27,578 | ¥391,580 |
| 3 | ¥31,935 | ¥4,672 | ¥27,263 | ¥386,908 |
| 4 | ¥31,935 | ¥5,010 | ¥26,925 | ¥381,898 |
| 5 | ¥31,935 | ¥5,372 | ¥26,563 | ¥376,526 |
| 6 | ¥31,935 | ¥5,760 | ¥26,174 | ¥370,766 |
| 7 | ¥31,935 | ¥6,177 | ¥25,758 | ¥364,590 |
| 8 | ¥31,935 | ¥6,623 | ¥25,311 | ¥357,967 |
| 9 | ¥31,935 | ¥7,102 | ¥24,833 | ¥350,865 |
| 10 | ¥31,935 | ¥7,615 | ¥24,319 | ¥343,250 |
| 11 | ¥31,935 | ¥8,166 | ¥23,769 | ¥335,084 |
| 12 | ¥31,935 | ¥8,756 | ¥23,178 | ¥326,328 |
| 13 | ¥31,935 | ¥9,389 | ¥22,546 | ¥316,939 |
| 14 | ¥31,935 | ¥10,068 | ¥21,867 | ¥306,871 |
| 15 | ¥31,935 | ¥10,796 | ¥21,139 | ¥296,075 |
| 16 | ¥31,935 | ¥11,576 | ¥20,359 | ¥284,500 |
| 17 | ¥31,935 | ¥12,413 | ¥19,522 | ¥272,087 |
| 18 | ¥31,935 | ¥13,310 | ¥18,624 | ¥258,777 |
| 19 | ¥31,935 | ¥14,272 | ¥17,662 | ¥244,504 |
| 20 | ¥31,935 | ¥15,304 | ¥16,630 | ¥229,200 |
| 21 | ¥31,935 | ¥16,410 | ¥15,524 | ¥212,790 |
| 22 | ¥31,935 | ¥17,597 | ¥14,338 | ¥195,193 |
| 23 | ¥31,935 | ¥18,869 | ¥13,066 | ¥176,325 |
| 24 | ¥31,935 | ¥20,233 | ¥11,702 | ¥156,092 |
| 25 | ¥31,935 | ¥21,695 | ¥10,239 | ¥134,396 |
| 26 | ¥31,935 | ¥23,264 | ¥8,671 | ¥111,133 |
| 27 | ¥31,935 | ¥24,945 | ¥6,989 | ¥86,187 |
| 28 | ¥31,935 | ¥26,749 | ¥5,186 | ¥59,438 |
| 29 | ¥31,935 | ¥28,682 | ¥3,252 | ¥30,756 |
| 30 | ¥31,935 | ¥30,756 | ¥1,179 | ¥0 |
功能特性
- 每月本金与利息月供
- 总利息与贷款总成本
- 逐年摊销明细表
- 额外还款的提前还清与利息节省
- 可分享结果卡片 + CSV 导出
常见问题
计算原理与公式
固定利率房贷采用等额本息摊销：每期还款在「剩余本金的利息」与「本金偿还」之间分配。早期利息占大头，后期本金占大头——摊销表让这一过程逐年可见。
- 1从贷款金额开始：房价减去首付。
- 2将年利率除以 12 得到月利率 r。
- 3月供 M = L·r / (1 − (1+r)^−n)，其中 L 为贷款金额，n 为还款月数。
- 4每月：利息 = 余额×r，其余还款冲抵本金；任何额外还款 100% 用于本金。
数值仅含本金与利息。房产税、保险与 PMI 不包含在内；结果仅供参考，不构成贷款报价。
深度解析
什么是摊销？
摊销是用等额月供逐步偿还贷款的过程，每期还款覆盖剩余本金产生的利息加上一部分本金。
随着余额下降，利息部分逐渐减少、本金部分逐渐增加——这就是为什么早期还款感觉"全是利息"。
我应该提前还清房贷吗？
每月额外还款直接冲抵本金，缩短期限并大幅减少总利息——往往可省数万美元。
这是否是最佳资金安排，取决于你的利率与其它投资的回报对比；计算器让这个取舍变得具体。
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